27 lut CZY MOŻNA WYBUDOWAĆ DOM NA DZIAŁCE SIEDLISKOWEJ?

Coraz więcej osób zaczyna doceniać bliskość natury i chce zamieszkać w spokojnym, zielonym miejscu. Chęć ucieczki od zgiełku miasta zwiększa zainteresowanie kupnem działek wiejskich pod budowę domu. To wtedy spotykamy się z określeniem „działka siedliskowa”. Ogłoszenia sprzedaży takich działek prezentują malownicze tereny, pozwalające na prawdziwy kontakt z naturą. Coraz więcej osób marzy o swoim własnym kawałku ziemi, gdzie będą mogli uprawiać ekologiczną żywność, hodować zwierzęta i w otoczeniu ciszy spędzać czas na łonie natury. Działki siedliskowe zwykle dużo większe niż działki miejskie zdają się spełniać te oczekiwania i mają wszelki potencjał do tego, by stać się wymarzonym azylem. 

Czym jest działka siedliskowa?

Działka siedliskowa to grunt rolny na którym już znajdują się zabudowania gospodarstwa rolnego lub mogą zostać wzniesione w przyszłości. Na takiej działce może również znajdować się budynek mieszkalny, ale poza nim muszą na niej być również budynki gospodarcze. Z pojęciem działki siedliskowej, wiąże się również określenie „zabudowa zagrodowa”. Definicję tą znajdziemy w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12.04.2001 roku, które mówi, że „w skład zabudowy zagrodowej wchodzą przede wszystkim budynki mieszkalne oraz budynki gospodarcze lub inwentarskie w rodzinnych gospodarstwach rolnych, gospodarstwach hodowlanych, gospodarstwach ogrodniczych, a także w gospodarstwach leśnych„. Siedlisko nie jest zatem typową działką budowlaną, ale przy spełnieniu pewnych warunków pozwala na wybudowanie tam domu.

Czym różni się działka siedliskowa od działki budowlanej?

Działka siedliskowa to zupełnie inna kategoria nieruchomości gruntowej niż działka budowlana. O tym, jaki charakter ma dana działka decyduje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). To dana gmina decyduje o przeznaczeniu i dopuszczalnym sposobie zagospodarowania danej działki. 

Działka siedliskowa to nieruchomość przeznaczona do prowadzenia działalności rolniczej lub celów rekreacyjnych.  Może być wykorzystywana do uprawy roślin, hodowli zwierząt lub jako miejsce wypoczynku. Działka siedliskowa nie jest przewidziana do zabudowy mieszkaniowej, chyba że zostały dla niej wydane warunki zabudowy (WZ). Wówczas można na niej wznosić budynki związane z prowadzeniem działalności rolniczej, w tym dom mieszkalny.

Działka budowlana to nieruchomość przeznaczona do zabudowy mieszkaniowej lub usługowej. Działka budowlana może być już przygotowana pod budowę tj. posiadać pozwolenie na budowę, przyłącza do mediów, drogę dojazdową itp. Na działce budowlanej można wybudować dom lub budynek usługowy, a także wydzielić mniejsze działki i sprzedać je jako tereny budowlane.

Kto może kupić siedlisko?

Kupno siedliska zależy od tego czy jest to działka z zabudową czy bez niej oraz od tego czy kupujący ma status rolnika. Jeśli kupiec jest rolnikiem, wówczas może swobodnie na działce siedliskowej wznosić dowolne zabudowania, w tym budynki gospodarcze oraz budynek mieszkalny. Jest tak dlatego, iż grunty te są w dalszym ciągu traktowane jak grunty rolne.

Jeśli kupiec nie ma statusu rolnika, wówczas są dwie możliwości:

1. Gdy działka siedliskowa jest niezabudowana, wówczas kupujący może wybudować na niej dom tylko i wyłączenie wtedy, gdy działka ma wydane pozwolenie na budowę. Na szczęście pozwolenie na budowę jest przenoszone na nowego właściciela. Jeśli okaże się, że działka nie posiada pozwolenia na budowę, wówczas będzie konieczność odrolnienia działki.
2. Gdy działka siedliskowa jest zabudowana, wówczas kupujący może uzyskać pozwolenie na przebudowę istniejących budynków. Będzie się to wiązało również z koniecznością odrolnienia gruntu.

Pewne złagodzenie przepisów przyniosła nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 26.06.2019 roku, zgodnie z którą jeśli siedlisko ma powierzchnie do 1ha, może zostać kupione przez osobę, która nie jest rolnikiem bez dodatkowych formalności. To dobra wiadomość dla osób, które planują kupić działkę siedliskową, a nie są rolnikami. Należy dodać, że wciąż jednak takie osoby mają gorszy status niż rolnicy, gdyż muszą uwzględnić prawo pierwokupu działki rolnej. Przysługuje ono w pierwszej kolejności uprawnionemu dzierżawcy gruntu, a w razie jego braku Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, czyli instytucji nadzorującej zadania Agencji Nieruchomości Rolnej oraz Agencji Rynku Rolnego. 

Czy można wybudować dom na działce siedliskowej?

Odpowiedź na pytanie czy na działce siedliskowej można wybudować dom powinna brzmieć „to zależy”. Jeśli kupujący jest rolnikiem, to oczywiście może to zrobić. Grunty pod budynkami mieszkalnymi wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych są wciąż gruntami rolnymi. A działka pod takimi budynkami wchodzi w skład siedliska. W związku z tym budowa domu przez rolnika nie wymaga konieczności zmiany przeznaczenia gruntu. Inwestycja planowana przez rolnika musi być zgodna z MPZP, a jeśli gmina nie posiada jeszcze miejscowego planu, to podstawą inwestycji powinna być decyzja o warunkach zabudowy uzyskana przez rolnika.

Inaczej wygląda sytuacja, gdy kupujący nie jest rolnikiem. Aby móc wybudować dom na działce siedliskowej powinien wpierw odrolnić przynajmniej część gruntu na potrzeby mieszkaniowe. 

Na czym polega odrolnienie działki?

Odrolnienie działki polega na zmianie przeznaczeniu gruntu z rolnego na budowlany. Im niższa jest klasa gruntu, tym szanse na jego odrolnienie rosną. Dokonuje się tego w MPZP gminy. Jeśli gmina nie posiada MPZP, wówczas ustala zmiany warunków zabudowy gruntu. W kolejnym etapie odrolnienia grunt należy wyłączyć z produkcji rolnej. 

Procedura odrolnienia działki nie jest prosta, a jej kształt zależy często od konkretnego przypadku. Z pewnością jednak warto przedrzeć się przez skomplikowane, czasochłonne i kosztowne formalności, gdyż działki siedliskowe często są niezwykle atrakcyjne wizualnie, a przy tym wielokrotnie tańsze niż działki budowlane.